SCPI fiscale ou SCPI de rendement : laquelle choisir ?

SCPI fiscale ou SCPI de rendement : laquelle choisir ?

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) continuent de séduire les investisseurs français et européens. Elles présentent un couple rendement/risque particulièrement intéressant par rapport à celui des autres produits financiers disponibles sur le marché. Il faut, en tout cas, retenir que les SCPI se divisent en deux catégories bien distinctes : les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Chacune d’entre elles joue un rôle précis afin de répondre aux demandes des investisseurs.

Les SCPI fiscales : pour qui et pourquoi ?

De manière générale, les SCPI fiscales s’adressent en particulier aux contribuables (domicile fiscal en France) souhaitant réduire leur impôt sur le revenu. L’avantage fiscal obtenu dépend, toutefois, de la nature de la SCPI choisie. En pratique, une SCPI Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 % pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans (logement neuf ou réhabilité). Le plafond d’investissement est à 300 000 € par an (par foyer fiscal) et l’avantage de défiscalisation en loi Pinel entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

De leur côté, les SCPI Malraux offrent une réduction d’impôt de 22 % à 30 % de la totalité du montant investi dans la restauration d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou en ZPPUAP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). En clair, la réduction d’impôt dépend de la localisation (géographique) du bien immobilier. L’investissement en SCPI Malraux est plafonné à 100 000 € par foyer fiscal.

En ce qui concerne les SCPI Déficit Foncier, celles-ci permettent de déduire les intérêts d’emprunt ainsi que d’autres charges générées par le placement immobilier (dépenses d’entretien et de réparation) de son revenu global, dans la limite d’un plafond annuel de 10 700 €. Certes, il est impossible de bénéficier d’une réduction fiscale (immédiate) avec les SCPI Déficit Foncier, mais celles-ci laissent la possibilité d’imputer le montant des travaux de rénovation (effectués au sein du bien) sur le revenu global du contribuable. Cerise sur le gâteau, les SCPI de Déficit Foncier n’entrent pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

SCPI de rendement : à qui s’adressent-elles ?

D’un point de vue concret, les SCPI de rendement investissent exclusivement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, commerces, entrepôts, etc.) qui est sans aucun doute un marché porteur. Il s’agit, par conséquent, d’un placement immobilier rémunérateur qui s’adresse aux personnes désireuses de se constituer un complément de revenu. Concrètement, le taux de rendement des SCPI de rendement se situe entre 4 % et 6 %. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les investisseurs français préfèrent souscrire des parts de SCPI pour préparer la retraite ou pour financer des projets, au lieu d’ouvrir un livret bancaire ou une assurance-vie.

Il est par ailleurs intéressant de retenir que les SCXPI de rendement permettent de se constituer un patrimoine immobilier diversifié. En d’autres termes, le risque locatif est faible dans le cadre d’un investissement en SCPI, car les actifs immobiliers composant le parc immobilier des sociétés civiles de placement immobilier sont répartis sur des zones géographiques différentes. La gestion locative des immeubles constituant le patrimoine d’une SCPI est confiée à un professionnel. C’est d’ailleurs ce gestionnaire qui va distribuer les loyers versés (sous forme de dividendes) à tous les associés de la SCPI. Il faut toutefois retenir que le montant des revenus fonciers issus de la location des biens dépend de la somme du capital investi. Il est donc fortement conseillé de souscrire plusieurs parts de SCPI à la fois, car cela permet de booster le rendement du placement.