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SCPI fiscale

Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?

Il est indiscutable que la jungle des SCPI ou Société Civiles de Placement immobilier est vaste. Il y a ce que l’on appelle les SCPI de rendement (pour se constituer des revenus complémentaires) et les SCPI fiscales (pour bénéficier de réductions d’impôts). En tout cas, les SCPI fiscales peuvent être divisées en trois grandes catégories. Quelles sont-elles ?

Les SCPI Pinel

En général, investir dans une SCPI fiscale permet de bénéficier d’une réduction fiscale intéressante. En clair, l’avantage fiscal dépend du type de SCPI fiscale. Une SCPI éligible à la loi Pinel permet, par exemple, de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 18 % et 21 % pour des durées d’engagement locatif respectives de 9 ans et 12 ans. Bien entendu, les recettes distribuées par le gestionnaire d’actifs immobiliers sont taxées dans la catégorie des revenus fonciers. La bonne nouvelle, c’est que l’avantage de défiscalisation est valable dès la première année de souscription des parts.

Dans tous les cas, le plafond d’investissement en loi Pinel est fixé à 300 000 € par an. La réduction d’impôt accordée entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Urban Vitalim n° 2 (créée le 16 juin 2017 par Urban Premium) est l’une des meilleures SCPI Pinel du marché. Elle a en effet enregistré une capitalisation de plus de 1, 13 M€.

Les SCPI Malraux

Contrairement à la réduction d’impôt obtenu dans le cadre de la loi Pinel, celle du dispositif Malraux n’entrera pas dans le plafonnement des niches fiscales. Afin de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30 % (du montant des travaux de restauration effectués), l’investisseur doit acquérir un bien situé en secteur sauvegardé pour y réaliser des travaux de restauration éligibles au dispositif Malraux.

Les SCPI Malraux

Il peut également investir dans des biens situés en ZPPUAP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) afin de profiter d’une réduction d’impôt de l’ordre de 22 %. Les porteurs de parts des SCPI Malraux peuvent, par ailleurs, percevoir des revenus fonciers durant l’investissement. En tout cas, les SCPI Malraux s’adressent particulièrement aux personnes souhaitant réduire leur impôt sur le revenu en une seule fois. Urban Prestigimmo 4 est l’une des SCPI Malraux les plus prisées du moment.

Les SCPI de Déficit Foncier

En général, il est impossible de bénéficier d’une réduction d’impôt immédiat en investissant dans une SCPI fiscale de Déficit foncier. Par contre, les SCPI de Déficit Foncier laissent la possibilité de déduire les charges générées par la SCPI comme les intérêts d’emprunt afin de réduire (voire effacer) le montrant des revenus fonciers produits. En réalité, il est possible d’imputer le montant des travaux (déficit), pendant les dix ans suivant l’investissement, du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Concrètement, l’avantage fiscal dépend de la nature des revenus de l’acquéreur et de sa tranche marginale d’imposition. Le niveau d’imposition de l’investisseur doit être élevé pour espérer bénéficier d’un avantage de défiscalisation intéressant. Cerise sur le gâteau, l’avantage fiscal obtenu n’entrera pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Les meilleures SCPI fiscales du moment

Il est intéressant de retenir qu’il existe 89 SCPI fiscales. En conséquence, faire le choix parmi les différents produits d’investissements proposés sur le marché ne sera pas du gâteau, notamment pour les primo-accédants. Le classement ci-après permettra aux investisseurs de découvrir les meilleures SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Déficit foncier) du moment.

La SCPI Multihabitation 10

Il s’agit d’une SCPI fiscale à capital fixe éligible à la loi Pinel qui accorde une réduction d’impôt à hauteur de 18 % du montant de souscription aux investisseurs ayant souscrit l’une de ses parts. Elle est gérée par La Française REIM, l’une des meilleures sociétés de gestion. La SCPI Multihabitation 10 détient un patrimoine immobilier composé d’immeubles à usage d’habitation qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, ou de logements d’habitation neufs, ou en état futur d’achèvement.

Elle a pour vocation de se constituer un parc immobilier principalement à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales. Sa politique d’acquisition consiste à diversifier ses actifs immobiliers au niveau qualitatif en sélectionnant des zones géographiques qui présentent un fort potentiel économique développé (où l’emploi a le plus progressé, les transports et les services sont nombreux).

S’agissant d’une SCPI Pinel, la durée de détention recommandée des parts est de 9 ans. Cela permet de bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux proposés par le dispositif de défiscalisation Pinel. Concernant le prix de souscription, il est fixé à 1 500 € (prix d’une part). Bien entendu, l’avantage fiscal obtenu entrera dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €).

La SCPI Pierre Capitalisation

Pierre Capitalisation est une SCPI Déficit foncier à capital fixe gérée par Intergestion. Elle permet de bénéficier d’une réduction fiscale de 18 à 26 % pour une durée de placement maximale de 15 ans. Pour cela, l’associé doit imputer de ses revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration générée par ses biens immobiliers dans la limite d’un plafond de 10 700 € sur son revenu.

La SCPI Pierre Capitalisation

Il pourra également déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. En réalité, si le contribuable détient des revenus fonciers, on obtient la réduction fiscale en multipliant la quote-part des travaux avec la tranche marginale d’imposition (+ 15,5 %). Dans le cas contraire, il faut multiplier la quote-part des travaux avec la tranche marginale d’imposition.

En tout cas, la stratégie d’investissement de la SCPI Pierre Capitalisation est centrée sur la rénovation d’immeubles ou biens anciens situés majoritairement dans la périphérie du Grand Paris. Quoi qu’il en soit, le gérant de cette SCPI peut investir jusqu’à 20 % hors de cette zone. Celle-ci ne procèdera pas à la distribution de dividendes, certes, mais la trésorerie sera affectée au remboursement des emprunts. Il faudra souscrire 10 parts pour devenir l’un des associés de cette SCPI Déficit Foncier sachant qu’une part coûte 1 000 €.

Conclusion

Il est indiscutable que les SCPI Multihabitation 10 (Pinel) et Pierre Capitalisation (Déficit foncier) font partie des meilleures SCPI fiscales du moment. Mais d’autres produits d’investissement à l’instar de la SCPI Urban Pierre 4 doivent attitrer l’attention des nouveaux associés. En effet, le prix d’une part est fixé à 500 € et il faut en souscrire 10 pour devenir l’un des associés de la SCPI Urban Pierre 4. Bien entendu, les nouveaux associés doivent payer des frais supplémentaires pour espérer bénéficier de la totalité des avantages offerts par ce produit d’investissement.